В I полугодии 2009 г. на рынок элитной аренды по-прежнему продолжал оказывать существенное влияние развернувшийся во второй половине 2008 г. финансовый кризис. Помимо традиционных игроков рынка аренды свои квартиры продолжали выставлять в предложение собственники квартир, переходящие с рынка продаж. Последние либо откладывают продажу активов до наступления относительной финансовой стабильности, либо выставляют квартиры в аренду на период экспозиции, который может оказаться достаточно продолжительным. Аренда, таким образом, в настоящий момент представляет собой привлекательный инвестиционный инструмент, который несмотря на невысокий уровень доходности позволяет обеспечить стабильный доход при минимальном количестве рисков.

Предложение

Наиболее высокая активность арендодателей была отмечена в начале года, во 2-м квартале 2009г. объемы нового поступления несколько снизились — влияние оказал традиционный фактор сезонности. Таким образом, уже в июне количество новых квартир в предложении оказалось ниже январских показателей практически в 2 раза. Однако с учетом того, что поглощение квартир шло неактивно, объемы предложения по-прежнему находились на достаточно высоком уровне.

Территориальная структура предложения в I полугодии 2009 г. выглядела следующим образом: около половины всего качественного предложения аренды было сосредоточено в ЦАО. При этом структура предложения по районам ЦАО также остается стабильной на протяжении долгого времени: преимущественно элитные квартиры располагаются в районах Арбат, Пресненский, Тверской и Хамовники. За пределами Центрального округа примерно равные доли в географии распределения элитного арендного жилья занимали ЗАО, ЮЗАО и СЗАО. Квартиры подобного класса в восточных округах традиционно представлены в меньшей степени.

Что касается бюджетов аренды, то структура предложения элитных квартир по бюджетам на протяжении всего I полугодия 2009 г. практически повторяла прошлогоднюю структуру. Наибольшие объемы предложения были сосредоточены в традиционно популярном диапазоне $2 000-$3 000, а также в диапазоне $3 — $4,5 тыс. Примечательно, что доля квартир в предложении в более высоких бюджетах также продолжала оставаться достаточно высокой, однако это связано с тем, что относительно дешевые квартиры быстро сдавались и «уходили» из предложения. К тому же максимальные скидки, по-прежнему, как правило, предоставлялись только в ходе переговоров, в предложение же квартиры выставлялись по более высоким ставкам.

Спрос

Динамика спроса на рынке аренды в I полугодии 2009 г. оказалась более традиционной и повторяла тенденции прошлых лет: активность в 1-м квартале и относительное «затишье» в предлетний период. Однако если раньше интерес к аренде в начале года поддерживался помимо арендаторов из Москвы, за счет корпоративных, в т.ч. иностранных клиентов, то в 1 квартале 2009 г. его можно было охарактеризовать как «отложенный» — в основном он обеспечивался арендаторами, принявшими решение об аренде квартиры еще в конце 2008 г., а также потенциальными покупателями элитного жилья, частично перешедшими временно на рынок элитной аренды. Во 2-м квартале 2009 г. активность арендаторов несколько снизилась — в первую очередь, это связано с традиционным перемещением спроса в сегмент загородного жилья, а также началом летнего, «отпускного» периода.

В целом же, несмотря на то, что в количественном выражении число заявок по сравнению с прошлым годом оказалось ниже, динамику спроса можно охарактеризовать как достаточно стабильную и постоянную, что, в свою очередь, характеризует рынок аренды как вполне устойчивый в кризисные периоды сегмент. Снижения требований в качественных параметрах спроса среди арендаторов за истекший период не произошло. Наоборот, в условиях насыщенного рынка арендаторы стали достаточно избирательно подходить к выбору квартиры. Основным фактором выбора квартиры для арендаторов в течение I полугодия 2009 г. являлись цена аренды и готовность собственников снижать ставки в ходе переговоров.

Примечательно, что среди арендаторов постепенно растет спрос на квартиры в новых домах, отвечающих всем требованиям комфортного жилья, как по окружению, так и по внутреннему наполнению, планировкам и т.п. Подобная тенденция является результатом активного развития рынка элитного строительства в предыдущие годы.

Территориально в I полугодии 2009 г. спрос был в основном сосредоточен в ЦАО (преимущественно, районы Хамовники, Арбат, Тверской). За пределами Центрального округа спросом, как и ранее, пользовались районы западной части Москвы: ЮЗАО, ЗАО и СЗАО.

Что касается структуры спроса по бюджетам, то очевидно, что в I полугодии 2009 г. было отмечено смещение спроса в более низкие бюджеты (до $3 тыс.). Однако также было отмечено повышение доли спроса в самых высоких бюджетах (от $8 тыс.) — в условиях же кризиса спрос в этом сегменте оказался наиболее стабильным.

Ставки

Основное снижение уровня арендной платы в сегменте элитных квартир Москвы происходило в конце 2008-начале 2009 гг. К началу 2-го квартала 2009 г. ставки начали постепенно стабилизироваться, и на рынке был отмечен плавный рост среднего уровня арендной платы (1-2% в месяц). В итоге к концу I полугодия 2009 г. средний уровень арендной платы составил $6,65 тыс. за кв. м, достигнув показателей конца 2008 г. Данное повышение, с одной стороны, отражает наступившую относительную стабилизацию на рынке аренды, с другой стороны — характеризует следующую тенденцию: как указывалось ранее, на фоне снижения объемов предложения и достаточно стабильного спроса, ориентированного на существенное снижение бюджета аренды, из предложения «вымываются» наиболее интересные и недорогие объекты. Соответственно, в предложении остаются более дорогие объекты, которые повышают показатель среднего уровня арендной платы элитных квартир.

Стоит отметить, что в основном в течение всего 1-го квартала 2009 г. собственники квартир продолжали идти на снижение бюджетов аренды в ходе переговоров — в зависимости от параметров квартиры и стратегии собственников оно достигало 20- 50%.

Лидерами по среднему уровню арендной платы в сегменте элитного жилья по состоянию на конец I полугодия 2009 г. оказались традиционно наиболее популярные районы: Якиманка, Арбат, Тверской, Хамовники. Самые недорогие квартиры в сегменте качественного жилья можно было найти в Таганском районе. За пределами ЦАО наиболее дорогие квартиры предлагались в Западном округе.

Максимальный уровень арендной платы в течение всего I полугодия 2009 г. оставался на одном уровне: $60 тыс. в мес. (район Арбат), что вполне закономерно: подобные предложения существенно превышают бюджет реальной сделки, поэтому их сроки экспозиции достаточно велики. В итоге такие квартиры либо предлагаются с существенными скидками, либо вовсе уходят с рынка.

Таким образом, рынок элитной аренды пока показывает достаточно высокую устойчивость и оправдывает прогнозы относительно своей стабильности в периоды кризисных явлений. При отсутствии существенных финансовых потрясений, значительной коррекции ни в меньшую, ни в большую сторону, ожидать не стоит: ставки, скорее всего, будут оставаться относительно стабильными. Однако очевидно, что в более долгосрочной перспективе «вымывание» недорогих и наиболее ликвидных объектов, продолжится, что неминуемо приведет к дефициту предложения, а это, в свою очередь, спровоцирует рост ставок.

Аренда коттеджей

Рынок аренды элитных загородных коттеджей достаточно активно пополнялся в течение всего I полугодия 2009 г. Очевидно, что влияние продолжил оказывать финансовый кризис, вынуждающий многих собственников, ориентированных на продажу, в условиях ограниченного спроса на рынке предлагать коттеджи в аренду. Однако помимо этого влияние оказал и фактор сезонности — традиционно сильный для рынка загородной аренды: собственники, стремясь попасть в пик активности арендаторов, который, в свою очередь, приходится на конец марта — начало мая, именно в это период выставляют в предложение наибольшее количество коттеджей. Причем рынок пополняется и за счет т.н. «летних» домов — коттеджей, выставляемых именно на летний период.

В итоге, уже к апрелю объемы нового предложения выросли по сравнению с январскими более чем в 2 раза. Однако уже к концу 2-го квартала, с началом летнего периода, объемы нового поступления начали постепенно снижаться. Активность арендаторов, в свою очередь, в течение I полугодия 2009 г. была достаточно высока — пик активности поиска загородного жилья в аренду, в том числе краткосрочную (на лето), традиционно пришелся на март-апрель. К концу 2-го квартала активность несколько снизилась, что связано с началом «отпускного» сезона.

В целом, динамика рынка повторяла тенденции развития сегмента в предыдущие годы. Основным отличием является то, что основным требованием, так же как и на рынке городского жилья, оказывалась невысокая цена и наличие дисконтов. Требования же по местоположению и качеству объектов, при этом только росли. Таким образом, даже в условиях достаточно насыщенного рынка найти оптимальные предложения становится всё труднее.

Снижение среднего уровня арендной платы в сегменте аренды элитных загородных коттеджей за I полугодие составило более 16%, а ставки достигли показателя $16,6 тыс. в месяц. Уже к концу 2-го квартала снижение ставок практически остановилось, что по аналогии с сегментом городского жилья обусловлено «вымыванием» из предложения наиболее интересных и недорогих объектов. В целом же собственники, как правило, были готовы предоставлять скидки при заключении сделок, хотя и в меньших объемах, чем в конце 2008 г.

Как и прежде самым дорогие предложения коттеджей в аренду в I полугодии 2009 г. находились на Рублево-Успенском направлении. Максимальные арендные ставки достигали $100 тыс. в мес. (коттедж площадью 1 500 кв. м, в поселке «Сосны-15», коттедж площадью 1 000 кв. м в поселке «Ландшафт»).

10.09.2009
АН Blackwood
Rentagent.ru